刚需买房,先要选对房子

摘要: 有的人会提出“touzi房”的概念,但其实这是一种伪概念。

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大将军是上海楼盘活地图,买房专业户。走遍上海15个区,200个版块,最懂房子背后的那些故事。




01

两种需求



大家都知道,在如今的上海市场,人们对房子的主要需求分为两种:刚需和改善。有的人会提出“touzi房”的概念,但其实这是一种伪概念。


房价升至目前这个当口,任何一种购房需求,都无法剥离房产的touzi属性单独来看,因为二手房买卖置换的存在,导致所有人都对持有物业的升值,投入极大的关心,几乎没有人会说我买房从不关注zhang幅,我只是买来zi住,极个别是有,那这种人多半也买商住去了,比如前两星期被各大中介朋友圈刷屏的保利one56,教主和baby的四季汇,苏河湾配套的宝格丽等。在你未能实现购买以上楼盘zi住之前,将军认为“只是买来zhu”这句话本身就是笑话。


辣么,不考虑touzi回报的买房者几乎没有,至于只考虑touzi回报的买房需求,倒还是有点的。不过这部分需求的比例,对于整个市场而言,其人之微也,言之轻也。





02

两个战场



有了需求,自然会形成购买力。


刚需是金字塔底部,这个应该毋庸置疑,没有两三百万刚需盘的托市,上千万的改善楼盘就不可能卖得动,毕竟货币还没有贬值到人人都能给得起400万首付的地步,因此就出现了一个所谓的红海,即刚需刚改,乃是争夺最激烈的战场,随着标的金额的逐步增大,硝烟则趋于平静。但战场并不是只有一个。


豪宅就是另一片战场,背后支撑这些豪宅的主要是富人们的避险资金,这部分购买力远离刚需,远离改善,并逐渐脱离周边的市场价格体系,往往豪宅盘的单价,要比周边的普通次新(甚至高级公寓)高出50%或以上。典型楼盘如汤臣一品,鹏利海景,凯德茂名,古北一号,以及东西郊别墅群等。豪宅的共性,在于地段,在于品质,在于面积,但更重要的,在于这个地段上这个品质的小区里这个面积段的房源,极度稀缺!



我们touzi在选择标的时候,先要根据预算,选择战场。在刚需改善的战场之中投入太猛烈的火力,买超出市场购买力的大标,有一部分的弹药就是被浪费的。而在豪宅战场上温存火力,买对标较多的非稀缺标,未来也是无法突破周边价格体系防线的。如果说购买力错位只影响li润,那是小问题,多赚少赚我们不在乎,但这类错位标还有一个重大的缺陷——流动性折损。2017年,信贷收紧,房东们又迷之自信,导致GPGD愈发艰难。任何暴击都扛不过信贷收紧和流动性危机。


因此高总价的平民顶复空(如华敏世纪广场顶复,中皇广场顶复),高单价的偏远大平层(如金汇豪庭,浦锦华侨城大平层户型),都是将军不太喜欢的品种。




03

黄金老破小的替代品?



而将军喜欢挤红海。


比如50来平全明两房,打个挂牌均价的8折,总价300万,租金5000块。

“小张,这套我出3点佣金,抢下来。”


红海——流动性,笋盘——利润,高租售比——现金流,夫复何求?


贪心的人依然不屑一顾。


这不就是老破小?没电梯,没车位,房龄老,过几年抵押都成问题。


说得也很有道理,老破小优点多的同时,缺点也很明显,哪怕是9899年的黄金老破小(什么是黄金老破小?也即将超过20年房龄,截断抵押政策不友好。


更贪心的人就会问将军,那有没有流动性好,折扣大,租金高,房龄新,带电梯带车位,把一切好处通吃的标的呢?


居然还真有。


随着城市摊大饼效应,如今的外环外周边的近郊板块,多半基本完成了城市化进程,周边有商业,有地铁,有医院,配套方面比上不足比下有余,我们可以预见不远的将来,这些近郊板块一个个都会向中环看齐,成为刚需甚至改善需求,买房置业的热土。地倾西南,西南近郊就是风向标,城市不断外扩,如今的七宝莘庄就是未来的四面八方。而在这类板块之中,有一种特殊的touzi品种,符合上文提到的“通吃”标准——近郊动迁房。




04

威力加强版



这种low爆的产品,将会是市中心老破小最好的替代品。


对比两者——


◎ 地段配套:七宝莘庄珠玉在前,中环与近郊之间,差异逐渐缩小


◎ 户型面积:60-70平双南两房,与老破小基本无异


◎ 折扣:老破小普宅省税,动迁房一手省税。看似旗鼓相当,事实上如今市区老破小两房,在不做di的情况下很难压普通线,做di亏首付,而一手动迁无需顾虑。并且,一手动迁房通常在上市的头两月会被明显低估,尤其是在淡季,更宜于淘笋。


◎ 租售比:老破小胜,近郊这类动迁两房的租金,通常维持在3500-5000不等,老破小则在4500-6000不等。1000左右的租金差距,对于现金流的影响可以忽略不计,再怎么也比远郊次新强。


◎ 房龄:近郊动迁,最老的也不过10年左右房龄,而老破小最新的也都超过15年,碾压。


◎ 电梯车位:显而易见,碾压。


溯本追源到老破小本身,大部分也都是当年的动迁房。如今的近郊次新动迁,则是产品上的全面进化,威力加强版。


奈何房票有限,即便近郊动迁五维俱佳,却也难以成为航母。而如果配置几套作为护卫舰,那就是极好的选择,一定会让你的战斗编队进退自如,固若金汤。




05

你买不到



说到这里,相信已经有朋友打开绿皮跃跃欲试了。


然而,全错。


你会发现找不到这样的房子,因为电梯动迁房的标准两房,面积基本都在80-90平不等。至于60平-70平的电梯动迁,在绿皮上不会超过300套房源,30个小区,其中属于近郊的砍一半,地铁房再砍一半,非1,2楼又砍一半,可以说选择面少得可怜,远不比每个板块都能挑捡的老破小。之所以有那么好的产品,却无法在当今的市场上取代老破小,原因也即在此,量太少。


找不到怎么办?


将军给点提示——


? 大三林:中房某动迁商品混合小区;南房某1,3期为经适,2期为动迁小区


? 江桥:某名字超土的原拆原还小区;地铁步行12分钟的某多层电梯混合小区


? 顾村:明明是宝山,听起来却像长宁的某小区;某距离正大最近的动迁小区


? 高行:去高桥比去高行更近的某小区


? 周浦:距离某地铁最近的某小区



End -



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